Code du Tourisme Article D321-1La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. |
Dans le référentiel règlementaire applicable aux Résidences de Tourismel, il existe deux grandes familles répondant à des obligations différentes, tant sur le plan de la règlementation sécurité que sur celui de l’accessibilité:
Pour appliquer le bon référentiel règlementaire, il est donc avant tout nécessaire de savoir si l’établissement est un Etablissement Recevant du Public (E.R.P.) ou non.
Comprendre la distinction entre réglementation et structure juridique est essentiel pour tout exploitant, investisseur ou copropriétaire. La Fédération Nationale des Résidences de Tourisme (FNRT) vous aide à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un ERP (Établissement Recevant du Public) ?
Un ERP désigne tout bâtiment, local ou enceinte dans lequel des personnes extérieures sont admises, qu’il s’agisse de clients, visiteurs ou usagers. Dans le cas d’une résidence de tourisme, il s’agit par définition d’un établissement accueillant du public et soumis à la réglementation ERP, notamment en matière de sécurité incendie et d’accessibilité.
L’arrêté du 25 octobre 2011 précise que : les résidences homogènes sont classées ERP type O (hôtel), tandis que les résidences non homogènes ne sont pas classées ERP et relèvent alors du statut de copropriété. La définition de l’homogénéité est donnée dans la circulaire du 23 juillet 2012 : un seul propriétaire, un seul exploitant, plus de 15 personnes dans l’établissement.
Les établissements ERP type O doivent respecter des règles strictes de sécurité (incendie, accessibilité, maintenance technique, registre de sécurité). Ils relèvent en général du 1er groupe (effectif supérieur à 300 personnes). À noter : depuis la mise à jour réglementaire, le seuil minimal pour être classé résidence de tourisme n’est plus de 100 lits mais de 50 lits.
Sur le plan de l’accessibilité, les établissements classés ERP doivent répondre aux dispositions de l’Arrêté du 1 août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19 à R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du Code de la Construction et de l’Habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des Etablissements Recevant du Public.
Dans ce cas les dispositions supplémentaires relatives aux établissements comportant des locaux d’hébergement concernent un nombre minimal de chambres adaptées défini de la façon suivante:
- 1 chambre si l’établissement ne comporte pas plus de 20 chambres ;
- 2 chambres si l’établissement ne compte pas plus de 50 chambres ;
- 1 chambre supplémentaire par tranche ou fraction de 50
N.B. Ces quotas ont été écrits pour les hôtels. Dans le cas des RT une question-réponse publiée sur le site du Ministère de l’Intérieur autorise à remplacer le mot « chambre » par « appartement ».
Qu’est-ce qu’une copropriété dans une résidence de tourisme ?
Les Résidences non homogènes sont donc généralement celles que l’on retrouve sous statut de copropriété des immeubles bâtis ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles à temps partagé (aussi appelé Multipropriété).
La copropriété est un régime juridique défini par la loi du 10 juillet 1965. Elle s’applique dès lors qu’un immeuble est divisé entre plusieurs propriétaires, chacun possédant un lot privatif et une quote-part des parties communes. Dans les résidences de tourisme, les logements appartiennent souvent à des investisseurs individuels qui les confient à un exploitant professionnel via un bail commercial.
Sur le plan de la sécurité, les résidences en copropriété restent soumises aux prescriptions de l’arrêté du 30 janvier 1978 relatif aux habitations de loisirs à gestion collective. Toutes les autres obligations sont celles du Code de la Construction et Habitation (CCH) selon la famille imposée par la taille de l’établissement.
Sur le plan de l’accessibilité, les établissements classés Habitation doivent répondre aux dispositions de l’arrêté du 14 mars 2014 pour l’application des articles R. 111-18-1, R. 111-18-2 (II) et R. 111-18-6 (III) du Code de la Construction et de l’Habitation : tous les accès, parties communes et parties collectives doivent être accessibles. Tous les logements doivent être visitables.
Un pourcentage de logements doit présenter des caractéristiques et des équipements supplémentaires pour être totalement adaptés à l’accueil des personnes handicapées (4 handicaps). Pour les Résidences de Tourisme, classées ou non au titre du Code du Tourisme, ce pourcentage est, depuis 2014, de 10 % arrondi à l’unité supérieure et avec un minimum d’un logement.
ERP et copropriété : deux cadres complémentaires mais distincts
Une résidence de tourisme peut être à la fois un Etablissement Recevant du Public et une copropriété. Le statut ERP s’applique à l’activité d’accueil du public et aux règles de sécurité et d’accessibilité, tandis que le statut de copropriété encadre la gestion et la propriété collective du bâtiment.
En pratique, les residences de tourisme ne sont généralement pas considérées comme des ERP, du fait de leur statut de copropriété, sauf pour certaines parties spécifiques telles que les locaux commerciaux d’exploitation, (notamment les receptions) ou les infrastructures sportives couvertes ou de spectacles. Une coordination claire entre syndic, exploitant et copropriétaires est indispensable pour garantir la conformité globale du site.
En revanche, elles relèvent du statut ERP lorsqu’elles appartiennent à un propriétaire unique.